English
Închirierea unei proprietăți presupune respectarea legii. Cel mai recent studiu realizat de Kastel Group dovedește că legislația în vigoare nu se aplică de cele mai multe ori, iar nedeclararea veniturilor din chirii și evaziunea fiscală sunt frecvent întâlnite. Piața imobiliară se poate dezvolta dacă se bazează pe corectitudine și respectarea legii. Care sunt riscurile la care este supus un chiriaș fără un contract de închiriere înregistrat, dar un proprietar care nu înregistrează contractul la ANAF și nu își declară veniturile obținute din chirie? Aflăm din următoarele rânduri, de la invitatul nostru, Doru Neamțu, avocat partener în cadrul SCA Neamțu & Neacșu-Aldescu București, care a răspuns întrebărilor Kastel Group în cadrul unui interviu.
Avantajele chiriașului care semnează un contract de închiriere
În litera legii, atât proprietarul cât și chiriașul trebuie să aibă în vedere întocmirea contractului de închiriere asemeni unei operațiuni juridice și înregistrarea contractului la ANAF conform unei formalități fiscale subsecvente. Contractul de închiriere este cel care îi oferă siguranță chiriașului. Acesta trebuie să existe în formă scrisă pentru că asemeni părerii avizate a avocatului, aceasta este modalitatea prin care chiriașul are parte de liniște și nu se supune unor riscuri:
“În lipsa contractului scris, chiriașului îi va fi foarte greu, poate chiar imposibil, să probeze conținutul înțelegerii avute cu proprietarul. Astfel, poate fi supus abuzurilor unui proprietar de rea-credință prin intermediul unor majorări unilaterale de chirie, impunerea unor costuri neavute inițial în vedere, imputarea unor deficiențe ale spațiului care de fapt erau preexistente, vizite neanunțate, blocarea nejustificată a accesului în proprietate, eventual însușirea bunurilor chiriașului, solicitarea intempestivă de eliberare a spațiului, etc.”, a spus Doru Neamțu
Riscurile la care sunt expuși chiriașul și proprietarul în situația în care nu au semnat un contract de închiriere
Neîncheierea unui contract în formă scrisă este de cele mai multe ori intenționată, urmărindu-se evitarea plății impozitelor pe veniturile obținute din chirie. Totuși, riscurile la care se expune un proprietar nu ar trebui să fie neglijate:
“În lipsa unui contract scris, proprietarul nu va putea demonstra obligațiile pe care chiriașul și le-a asumat și, pe cale de consecință, nu va putea dovedi eventualele pretenții față de acesta. Problemele pe care proprietarul le poate întâmpina în lipsa unui contract de închiriere în formă scrisă pot fi legate de: refuzul de plată a chiriei, plata unei chirii mai mici decât cea convenită, imposibilitatea controlării modului de folosire a imobilului, imposibilitatea controlării duratei contractului, imposibilitatea perceperii de penalități de întârziere la plata chiriei. În lipsa unui contract de închiriere, cel mai probabil nu va exista nici procesul verbal de predare-primire a imobilului, astfel încât, la restituire, chiriașul va putea contesta orice pretenții ale proprietarului legate de starea imobilului sau de dotările acestuia”, explică avocatul Doru Neamțu.
Este important de menționat că în această situație, proprietarul nu va putea uza de dreptul legal de executare silită a chiriașului în baza contractului înregistrat la ANAF sau încheiat în forma autentică pentru recuperarea eventualelor chirii restante sau pentru restituirea imobilului închiriat la expirarea duratei contractului. Totodată, proprietarul răspunde penal pentru săvârșirea infracțiunii de evaziune fiscală în cazul neîncheierii contractului de închiriere în formă scrisă și dacă alege nedeclararea veniturilor obținute. În această situație, organele de cercetare penală pot fi sesizate chiar și de către chiriaș.
Chiriașul nu este supus unor consecințe legale dacă proprietarul nu înregistrează contractul, iar în ceea ce privește declararea veniturilor obținute din chirie, aceasta este o obligație care îl privește în mod exclusiv pe proprietar. Însă, conform avocatului Doru Neamțu “un contract de închiriere înregistrat la Administrația Financiară reprezintă el însuși un titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și în condițiile stabilite, precum și pentru restituirea imobilului închiriat la expirarea duratei contractului, însemnând că nu ar mai fi nevoie de un proces și de o hotărâre judecătorească definitivă. Nu vorbim despre un risc al chiriașului, dat fiind faptul că derivă dintr-un drept legal al proprietarului, ci mai degrabă despre o împrejurare pe care chiriașul trebuie să o trateze cu atenția cuvenită.”
Care sunt consecințele la care se supun chiriașul și proprietarul care semnează un contract de comodat?
Întocmirea unui contract de comodat sub pretextul unuia de închiriere reprezintă o soluție des întâlnită, însă prea puțini știu că poate atrage consecințe nefavorabile atât asupra chiriașului, cât și a proprietarului. Felul în care sunt răspunzătoare cele două părți este reprezentat pe înțelesul tuturor de către Doru Neamțu în următoarele rânduri:
“Situația pe care o analizăm este cea în care chiriașul se prezintă cu bună știință și în înțelegere cu proprietarul ca fiind de fapt un comodatar, iar chiria este plătită, respectiv încasată “la negru” (nedeclarată). Din moment ce o astfel de înțelegere constituie element constitutiv al infracțiunii de evaziune fiscală prin ascunderea sursei impozabile sau taxabile, răspunderea penală este a tuturor celor implicați, adică, inclusiv a chiriașului. Chiar dacă autorul infracțiunii este proprietarul (pentru că acesta nu-și declară veniturile în vederea fiscalizării), chiriașul va fi considerat complice, adică persoana care, cu intenție, înlesnește sau ajută în orice mod la săvârșirea unei fapte prevăzute de legea penală. Potrivit Codului penal, complicele va fi pedepsit cu aceeași pedeapsă prevăzută de lege pentru autor.”
Principala caracteristică a contractului de comodat este transmiterea folosinței gratuite asupra unui bun. În situația în care se percepe o sumă de bani pentru respectiva folosință se anulează conceptul de „comodat” și asemeni explicațiilor avocatului, vorbim despre o înțelegere frauduloasă ce are ca scop evaziunea fiscală.
Care sunt consecințele la care se expune un proprietar care nu își declară veniturile?
Potrivit dispozițiilor legale în vigoare invocate de avocatul Doru Neamțu, contribuabilii care obţin venituri din chirie au obligația ca în termen de 30 de zile de la încheierea contractului, iar apoi anual, să depună la organul fiscal competent declarația unică pentru fiscalizarea veniturilor obținute din chirii. Nerespectarea acestor obligații echivalează cu nedeclararea veniturilor: “Principalul risc pentru proprietarul care decide să acționeze în acest fel este sancționarea sa conform legii fiscale, prin impunere retroactivă, dar și conform legii penale, în condițiile în care, o astfel de faptă întrunește elementele constitutive ale infracțiunii de evaziune fiscală prin ascunderea sursei impozabile sau taxabile. Legea prevede sancțiuni extrem de aspre pentru astfel de fapte, respectiv închisoarea de la 2 la 8 ani și interzicerea unor drepturi sau amenda. Individualizarea pedepsei se realizează în funcție de valoarea prejudiciului, precum și de momentul și condițiile în care acesta este acoperit.”
Executarea silită a chiriașului cu un contract de închiriere neînregistrat
Doru Neamțu susține că potrivit legii, procedura de executare silită împotriva chiriașului pentru plata chiriei la termenele și în condițiile stabilite poate fi realizată numai în baza unui contract de închiriere înregistrat la administrația financiară sau autentificat de un notar public: “Situația este identică și în ceea ce privește restituirea imobilului închiriat la expirarea duratei contractului. În lipsa întrunirii uneia dintre cele două condiții (contract înregistrat la administrația financiară sau contract încheiat în formă autentică), orice executare silită a chiriașului presupune în mod obligatoriu un proces finalizat cu o hotărâre judecătorească definitivă, executarea silită urmând a fi realizată în baza respectivei hotărâri”, explică avocatul. Este important de știut că proprietarul are dreptul legal de a refuza în măsură proporțională executarea propriilor obligații. Este vorba despre un mecanism de invocare a excepției de neexecutare a contractului. “Oprirea utilităților, blocarea accesului în spațiul închiriat sau alte măsuri restrictive față de chiriaș își pot găsi justificarea, însă numai în măsura în care acestea sunt proporționale cu obligația neexecutată de chiriaș. Cu toate acestea, întrucât noțiunea de „proporționalitate” într-un astfel de caz implică o doză de subiectivism, considerăm că parcurgerea procedurilor judiciare rămâne soluția cea mai sigură pentru soluționarea diferendelor apărute.”
Piața chiriilor trebuie să fie un loc sigur, lipsit de incertitudine și riscuri, atât în cazul chiriașului, cât și a proprietarului. Pentru siguranța ambelor părți este importantă respectarea legii și întocmirea corectă a actelor necesare închirierii: semnarea unui contract de închiriere, înregistrarea acestuia și declararea veniturilor, precum și colectarea corectă a chiriei.
Pentru administrarea profesionistă a proprietăților închiriate, Kastel Group a dezvoltat serviciul de Property Management prin intermediul căruia grijile administrative trec în sfera specialiștilor care se ocupă de gestionarea imobilului și menținerea unei legături permanente cu chiriașul.