Imobiliare

Ce cheltuieli plătește proprietarul și ce plătește chiriașul?

Autor Kastel Group Publicat joi, 6 noiembrie 2025

Ghid complet conform legislației din România

Închirierea unei locuințe nu înseamnă doar plata chiriei lunare. Atât proprietarul, cât și chiriașul au o serie de obligații legale și financiare legate de întreținerea și folosirea spațiului. Înțelegerea corectă a acestor responsabilități previne conflictele și oferă o colaborare corectă între părți.

⚖️ Baza legală

Distribuția cheltuielilor între proprietar și chiriaș este reglementată de:

  • Codul Civil (art. 1777–1788);
  • Legea locuinței nr. 114/1996;
  • Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari;
  • HG nr. 400/2003 privind întreținerea și reparațiile locuințelor.

???? Ce cheltuieli plătește proprietarul

Proprietarul are obligația de a preda și menține locuința în stare bună de folosință.

Concret, în sarcina sa intră:

1. Reparațiile capitale și structurale

  • Reparații la acoperiș, fundație, pereți portanți, planșee și elemente de rezistență;
  • Înlocuirea sau modernizarea instalațiilor comune (apă, gaz, electricitate) când sunt depășite moral sau tehnic;
  • Lucrări de izolație termică și hidroizolație;
  • Reparațiile majore la tâmplărie, fațadă sau balcoane.

2. Taxe și impozite

  • Impozitul pe clădire și taxele locale aferente proprietății;
  • Asigurarea obligatorie (PAD) și eventualele asigurări facultative.

3. Fondul de rulment și cheltuielile asociației

Conform Legii 196/2018, fondul de rulment este constituit exclusiv de proprietar.

Dacă chiriașul îl achită temporar, suma trebuie restituită la finalul contractului.

Tot în sarcina proprietarului intră și:

  • cheltuielile de judecată sau alte costuri legale ale asociației de proprietari;
  • contribuțiile pentru fondul de reparații sau pentru investiții comune în imobil.

4. Conformitatea legală a locuinței

Proprietarul trebuie să asigure:

  • funcționarea în siguranță a instalațiilor de gaz și electricitate;
  • obținerea eventualelor autorizări și revizii periodice;
  • predarea unei locuințe curate și apte pentru locuire.

???? Ce cheltuieli plătește chiriașul

Chiriașul are dreptul de folosință asupra locuinței și, în consecință, trebuie să acopere cheltuielile curente legate de folosirea acesteia.

1. Utilitățile și întreținerea curentă

  • Energie electrică, gaz, apă, canalizare, salubritate;
  • Încălzirea (dacă e contorizată individual);
  • Internet, cablu TV, telefonie;
  • Cheltuielile lunare de întreținere repartizate de asociația de proprietari, aferente consumului său.

2. Reparațiile locative minore

Conform art. 1785 din Codul Civil, chiriașul suportă reparațiile cauzate de folosirea directă a locuinței:

  • înlocuirea becurilor, siguranțelor, garniturilor;
  • reparații minore la robinete, țevi, mânere, balamale;
  • curățarea și întreținerea mobilierului și aparatelor puse la dispoziție.

Atenție:

Aceste cheltuieli sunt datorate doar dacă defectele sunt cauzate de folosirea sa, nu de vechimea echipamentelor.

Dacă o defecțiune apare din cauza uzurii naturale sau a unui viciu al construcției, costul revine proprietarului.

⚙️ Uzura normală – concept esențial

Legea și practica instanțelor stabilesc clar: uzura normală nu este daună.

Aceasta rezultă din folosirea obișnuită a locuinței, fără neglijență sau abuz.

Se consideră uzură normală:

  • urme fine pe pereți, parchet sau mobilier;
  • decolorarea pereților din cauza luminii;
  • micile diferențe de nuanță la vopsea, după o perioadă lungă de locuire.

Prin urmare, chiriașul nu poate fi obligat să suporte costurile acestor efecte firești ale utilizării normale.

???? Cheltuieli negociabile între părți

Anumite costuri pot fi stabilite prin acord și menționate în contract:

  • întreținerea centralei termice sau a aerului condiționat;
  • înlocuirea electrocasnicelor defecte (în funcție de vechime și cauză);
  • contribuția la cheltuieli comune (curte, grădină, lift).

???? Recomandare:

Orice excepție de la regulile de mai sus trebuie trecută clar în contractul de închiriere sau într-un act adițional.

???? Sfaturi practice pentru ambele părți

  1. Detaliați cheltuielile în contract.

    Precizați cine plătește utilitățile, reparațiile, fondul de rulment, impozitele etc.

  2. Solicitați și păstrați dovezi de plată.

    Chiriașul poate cere dovada achitării impozitului, iar proprietarul poate cere copii după facturile de utilități.

  3. Actualizați contractul când apar schimbări.

    Dacă se fac reparații mari sau modificări în modul de folosință, e bine să se consemneze printr-un act adițional.

???? Concluzie

  • Proprietarul: plătește impozitul, fondul de rulment, reparațiile capitale, asigurările și contribuțiile comune.
  • Chiriașul: plătește utilitățile, întreținerea curentă și reparațiile cauzate de propria utilizare.
  • Uzura normală nu este imputabilă chiriașului.

Transparența și respectarea legii asigură o relație echitabilă între părți și o experiență de închiriere fără conflicte.