English
Închirierea unei proprietăți poate fi o modalitate excelentă de a genera venituri suplimentare sau de a avea un venit în plus la final de lună. Cu toate acestea, înainte de a închiria o proprietate este indicat să fii bine informat cu privire la legislația în vigoare și la taxele pe care le implică acest proces. Articolul acesta îți va oferi toate informațiile necesare pentru a te pregăti pentru închirierea proprietății tale. Descoperă termenii și condițiile pe care trebuie să le îndeplinești pentru a închiria o proprietate și ce noutăți aduce anul 2024 privind modificările fiscale din veniturile în urma închirierii.
Veniturile din cedarea folosinței bunurilor
Ca proprietar care vrea să închirieze un imobil, trebuie să știi că vei obține venituri din cedarea folosinței bunurilor sau venituri din chirii. Auzi des acești termeni. Dar ce înseamnă mai exact? Sunt acele venituri pe care o persoană fizică le obține în urma închirierii, în baza unui contract de închiriere (locațiune) a unui bun imobil pe care îl deține în proprietate sau are dreptul legal de a-l închiria. Aceste venituri nu fac parte din categoria veniturilor din activități independente.
Ce obligații ai față de ANAF ca persoană fizică care închiriază o proprietate?
- Înregistrarea contractului de închiriere la organul fiscal;
- Declararea venitului din închiriere.
Înregistrarea fiscală a contractelor de locațiune
Dacă ești o persoană fizică ce obține venituri din chirii ai obligația ca în termen de 30 de zile din momentul închirierii proprietății să înregistrezi contractul la organul fiscal competent. Declararea contractului se face prin completarea formularului 168, disponibil aici. De asemenea, orice modificare adusă contractului trebuie să o declari prin același formular, tot în termen de 30 zile și trebuie însoțită de documente justificative. Poți înregistra contractul la ghișeu la registratura organului fiscal sau online, prin spațiul privat virtual, dacă depui declarația 168 prin aceeași modalitate prin care depui declarația unică.
Când trebuie să declari veniturile din chirii?
Declararea veniturilor din chirii se realizează în termen de 30 zile de la data semnării contractului de închiriere. Spre exemplu, dacă contractul de închiriere a fost încheiat la data de 20.03.2024, ai obligația să depui declarația unică estimativă cu veniturile realizate în anul 2024 până la data de 19.04.2024.
Cum calculezi valoarea impozitului din veniturile din chirii?
În anul 2024 s-a modificat din nou impozitarea veniturilor din chirii. A fost reintrodusă cota forfetară de 20%. Astfel, începând cu anul 2024 vei achita un impozit de 10% aplicat la 80% din venituri. Pentru că exemplele ne ajută să înțelegem cel mai bine modul de calcul, venim cu următoarele:
Andrei este proprietarul unui apartament de două camere în zona Tineretului din București. Acesta a semnat un contract de închiriere a acestuia la data de 31.03.2024, pe o perioadă de un an de zile începând cu 01.04.2024. Chiriașul urmează să achite o chirie lunară de 500 Euro/lună.
- Ce obligații are Andrei?
Andrei este obligat ca în termen de 30 zile, adică până la data de 30.04.2024 să declare contractul la ANAF și să depună și declarația unică.
- De ce documente are nevoie pentru declararea contractului?
De contractul de închiriere, semnat de ambele părți, atât de el cât și de chiriaș și de formularul 168.
- Cât are Andrei de plată?
Să presupunem că Andrei Alege să declare venitul la ANAF prin declarația unică la data de 20.04.2024, când cursul de schimb valutar a fost de 4,9764 Lei/Euro. Calculăm suma pe care o are de achitat și luăm în considerare faptul că apartamentul este închiriat începând cu data de 01.04.2024. Până la finalul anului mai sunt exact 9 luni pentru care se estimează că Andrei va încasa un venit de 500 Euro/lună. Astfel, venitul total încasat este de 4.500 Euro.
Mai apoi, calculăm echivalentul în lei a venitului estimat: 4.500 Euro * 4,9764 = 22.394 Lei
Calculăm cuantumul cotei forfetare de 20%: 20%*22.394 Lei = 4.479 Lei
Calculăm venitul net impozabil: (Venitul brut – Cota forfetară) = 22.394 Lei – 4.479 Lei = 17.915 Lei
Calculăm impozitul pe care trebuie să îl plătească Andrei. 10% aplicat la Venitul net: 10%*17.915 Lei = 1792 Lei
Practic, dacă Andrei va obține un venit de 4.500 Euro în anul 2024, acesta va achita către stat doar un impozit pe venit de 1.792 Lei, fără a fi obligat la plata CASS.
Dar ce se întâmplă dacă chiria lunară pe care Andrei ar incasa-o ar fi de 700 Euro/lună?
Calculăm suma în Euro pe care Andrei o are de achitat. Calculăm suma pe care o are de achitat și luăm în considerare faptul că apartamentul este închiriat începând cu data de 01.04.2024. Până la finalul anului mai sunt exact 9 luni pentru care se estimează că Andrei va încasa un venit de 700 Euro/lună. Astfel, venitul total încasat este de 6.300 Euro.
Calculăm echivalentul în Lei a venitului estimat: 6.300 Euro * 4,9764 = 31.351 Lei
Calculăm cuantumul cotei forfetare de 20%: 20%*31.351 Lei = 6.270 Lei
Calculăm venitul net impozabil: (Venitul brut – Cota forfetară) = 31.351 Lei – 6.270 Lei = 25.081 Lei
Calculăm impozitul de plată: 10% aplicat la Venitul net = 10%*25.081 Lei = 2.508 Lei
Practic, dacă Andrei va obține un venit de 6.300 Euro în anul 2024 acesta va achita către stat un impozit pe venit de 2.508 Lei, la care se adaugă și echivalentul a 10% din 6 salarii minime brute pe economie, adică 1.980 Lei CASS deoarece depășește primul plafon de CASS.
Care sunt plafoanele de CASS în 2024?
- Dacă veniturile tale nete depășesc 6 salarii minime brute, adică suma de 19.800 Lei, vei achita CASS de 1.980 Lei;
- Dacă veniturile tale nete depășesc 12 salarii minime brute, adică suma de 39.600 Lei, vei achita CASS de 3.960 Lei;
- Dacă veniturile tale nete depășesc 24 salarii minime brute, adică suma de 79.200 Lei, vei achita CASS de 7.920 Lei.
Când va achita Andrei impozitul pentru veniturile obținute din chirii în anul 2024?
Impozitul de plată, precum și CASS-ul (dacă este cazul) pentru veniturile obținute din chirii în anul 2024 le vei achita până la data de 25.05.2025. Revenim la exemplul lui Andrei pentru a explica cazul în care impozitul ar fi fost reținut la sursă, la cel care închiriază. Dacă Andrei ar fi închiriat același apartament la 500 Euro către o persoană juridică, suma de plată la impozit ar fi fost 0, deoarece începând cu anul 2024, contractele de închiriere încheiate între o persoană fizică în calitate de proprietar, cu o persoană juridică în calitate de chiriaș, intră sub regimul impozitării cu reținere la sursă. Asta înseamnă că Andrei va încasa mai puțin în fiecare lună cu 10% aplicat la 80% din veniturile sale, adică cu 40 Euro mai puțin, deoarece societatea comercială cu care a încheiat contractul este obligată să declare și să vireze lunar la Bugetul de stat impozitul de 40 Euro reținut din chiria lunară de 500 Euro.
Închirierea unei proprietăți e o modalitate prin care poți genera venituri suplimentare, dar și o responsabilitate pe care timpul îți permite sau nu să ți-o asumi. Poți păstra pentru tine timpul care în mod normal ar trebui să îl aloci birocrației, nevoilor chiriașului și administrării chiriei. Află mai multe despre serviciul de Property Management și pune grija proprietății tale pe seama specialiștilor Kastel Group, în timp ce tu te bucuri de maximizarea profitului tău. Înțelege mai bine serviciul de Property Management în timp ce beneficiezi de o oră de consultanță gratuită. Programează-te aici.