Financiar

2024 aduce noi modificări fiscale privind veniturile din închirieri

Autor Beatrice Bungo Publicat vineri, 22 decembrie 2023

Anul 2024 vine cu noi modificări fiscale privind veniturile din închirieri. Este reintrodusă cota forfetară de 20% și se impozitează veniturile din chirii prin reținerea la sursă în situația în care o persoană fizică închiriază o proprietate unei persoane juridice. Totodată, dispare obligativitatea de ținere a evidenței în sistem real în cazul persoanelor fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere la sfârșitul anului fiscal. Următoarele rânduri te vor ajuta să înțelegi mai bine cum te influențează noile modificări fiscale. 

Noutățile se țin lanț de la un an la altul. La finele lui 2022, o serie de modificări fiscale au surprins proprietarii de imobile care închiriau sau vindeau imobile. În 2023 s-a renunțat la cota forfetară din chirii, care era de 40% până în anul 2022 inclusiv și s-a introdus obligativitatea înregistrării contractului la administrația financiară. Până la venirea lui 2023 înregistrarea contractelor s-a considerat opțională. Odată cu schimbările fiscale apărute, impozitele plătite statului român aveau să fie mai mari. Însă, mai mulți proprietari au ales începând cu anul 2023 sistemul real de impozitare. Un sistem care presupune achitarea unui impozit de 10% la diferența dintre veniturile încasate și cheltuielile efectuate cu proprietatea (aici fiind vorba despre comisioane, asigurări, taxe de administrare, etc.). Așa au reușit proprietarii de imobile să plătească un impozit mai mic. 

Noul val de modificări fiscale a apărut odată cu OUG 115 din 15.12.2023, care intră în vigoare odată cu prima zi a anului 2024. 

  • Reintroducerea cotei forfetare de 20%, una dintre modificările fiscale din 2024

O primă modificare care apare este reintroducerea cotei forfetare la nivelul de 20%. Statul român consideră că pentru veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor, 20% dintre venituri sunt reprezentate de cheltuielile pe care un proprietar le are cu obținerea acestui venit. Astfel, pentru veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor, proprietarii de imobile vor achita 10% impozit aplicat la 80% din veniturile obținute. Pentru a înțelege mai bine modificarea fiscală, venim cu un exemplu:

Exemplu – Andrei deține un apartament cu 2 camere în București pe care îl închiriază cu 500 Euro/lună, începând cu data de 01.02.2024 și până la data de 31.05.2025. Consultă tabelul de mai jos pentru a înțelege ce impozit pe venit datorează Andrei statului român pentru anul 2024. Vei observa o comparație între impozitul pe care îl datorează în 2024 și pe care l-ar fi datorat în 2023 cu aceeași valoare a chiriei încasate:

An Chirie lunară(EUR) Chirie încasată în anul 2024 (EUR) Echivalent în LEI Cota forfetară Venit impozabil Impozit pe venit calculat
2024 500 Euro =500 * 11 luni =5.500 Euro 5.500 * 4,97 Lei/Euro = 27.335 Lei =20% * 27.335 Lei = 5. 467 Lei  =27.335 Lei – 5.467 Lei = 21.868 Lei 10% * 21.868 Lei = 2.187 Lei
2023 500 Euro =500 * 11 luni =5.500 Euro 5.500 * 4,97 Lei/Euro = 27.335 Lei 0 Lei =27.335 Lei  10% * 27.355 Lei = 2.736 Lei

Astfel, în anul 2024 Andrei va achita un impozit de 2.187 Lei. Comparând cu anul 2023, Andrei plătește un impozit mai mic, cu 549 Lei. 

  • Impozitarea veniturilor din chirii prin reținerea la sursă a impozitului în situația în care o persoană fizică închiriază o proprietate unei persoane juridice

Este vorba despre acele situații în care o persoană fizică închiriază un bun către o persoană juridică, ceea ce se traduce prin impozitarea veniturilor prin reținerea la sursă a impozitului. În această situație, impozitul de 10% va fi reținut de către persoana juridică și virat lunar către bugetul de stat, fiind aplicat același procedeu (10% aplicat la 80% din venituri), iar către proprietar se va vira diferența de chirie. Pentru a înțelege mai bine modificarea fiscală, venim cu un exemplu: 

Exemplu: Mihai deține un spațiu comercial pe care l-a închiriat unei persoane juridice care are un magazin. Pentru acest spațiu comercial a semnat un contract în data de 01.02.2024, pentru suma de 1.000 Euro/ lună. Ce sumă va încasa Mihai lunar? 

Mihai se așteaptă să încaseze lunar suma de 1.000 Euro pentru închirierea spațiului său, conform contractului de închiriere semnat. În realitate, Mihai va încasa mai puțin. Societatea comercială care deține magazinul va reține un impozit de 10%  din cei 1.000 Euro/ lună, un impozit aplicat la diferența dintre veniturile brute, adică 1000 Euro și procentul de 20% din veniturile brute, reprezentând cota forfetară (în valoare de 200 Euro conform calculelor). 

Practic, societatea comercială va reține un impozit de 10% aplicat la diferența dintre venitul din contractul declarat și cota forfetară (1000 Euro – 200 euro = 800 euro). Până în data de 25 a lunii următoare, societatea comercială va vira către Bugetul de Stat suma de 80 Euro (10% din 800 Euro) și va vira lunar către Mihai suma de 920 Euro, reprezentând diferența dintre venitul brut din contract și impozitul reținut la sursă.

  • Modificări fiscale privind CASS. Cât CASS vei achita în 2024?

În anul 2023 persoanele fizice care obțineau venituri din cedarea folosinței bunurilor au plătit CASS la nivelul a 6, 12, respectiv 24 de salarii minime brute pe economie. În anul 2023 salariul minim brut pe economie este considerat de 3.000 Lei. Tabelul de mai jos te ajută să înțelegi cât sumele de plată pentru CASS în anul 2023:

Venituri NETE* Valoarea CASS
Maxim 17.999 Lei 0 Lei
Între 18.000 lei și 35.999 Lei 1.800 Lei
Între 36.000 Lei și 71.999 Lei 3.600 Lei
Peste 72.000 Lei 7.200 Lei

*Veniturile nete pentru sistem real se referă la diferența dintre veniturile și cheltuielile înregistrate iar pentru sistemul normal de taxare (forfetar), venitul net este egal cu venitul brut. 

Astfel, sumele maxime de CASS care se vor achita pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor în anul 2023 reprezintă 1.800 Lei, dacă se obțin venituri nete între 18.000 Lei și 35.999 Lei, 3.600 Lei dacă se obțin venituri între 36.000 Lei și 71.999 Lei sau 7.200 Lei dacă se obțin venituri peste 72.000 Lei, inclusiv.

Pentru anul 2024, se păstrează aceleași praguri de CASS, de 6, 12, respectiv 24 de salarii minime brute pe economie, însă nivelul salariului minim la data prezentului articol este de 3.300 Lei, valorile pentru anul 2024 fiind estimate pe baza acestuia după cum urmează:

Venituri NETE** Valoarea CASS
Maxim 19.799 Lei 0 Lei
Între 19.800 Lei și 39.599 Lei 1.800 Lei
Între 39.600 Lei și 79.199 Lei 3.600 Lei
Peste 79.200 Lei 7.200 Lei

**Veniturile nete realizate în sistemul forfetar se referă la diferența dintre Veniturile brute declarate și cota forfetară de 20% aplicabilă în anul 2024.

  • Dispare obligativitatea de ținere a evidenței în sistem real pentru cei care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor în anumite cazuri – o altă schimbare fiscală

O altă modificare adusă Codului Fiscal face referire la eliminarea obligativității de ținere a evidenței în sistem real. Aceasta se aplică în cazul persoanelor fizice care realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor din derularea unui număr mai mare de 5 contracte de închiriere la sfârșitul anului fiscal. Dacă până la finele anului 2023 ai avut mai mult de 5 contracte valabile, începând cu anul 2024 ești obligat să declari veniturile în sistem real pentru următorii doi ani, la momentul în care ai optat să declari veniturile în sistemul real, chiar dacă acea condiție privind numărul de contracte nu era îndeplinită. Modificarea Codului Fiscal privind declararea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor face referire la faptul că, în anul 2024 se poate determina impozitul pe venit în sistem real. Persoanele fizice care obțin venituri din cedarea folosinței bunurilor și aleg sistemul real nu au obligația completării Registrului de Evidență Fiscală și de Conducere a Evidenței Contabile. Totuși, echipa Kastel Group recomandă ținerea acestui registru în format electronic, într-un tabel organizat pentru a avea o imagine de ansamblu asupra veniturilor și cheltuielilor înregistrate. Pe de altă parte, începând cu 01.01.2024 articolul 84 alin. (11) se abrogă, prin urmare începând cu ianuarie 2024 sistemul real nu mai este posibil. Existând această contradicție între cele două articole, Kastel Group a făcut o solicitare scrisă către ANAF, însemnând că vom reveni cu un nou articol de îndată ce primim un răspuns și apar normele metodologice. Totodată, potrivit acestor modificări, chiar dacă în anul 2023 s-a optat pentru determinarea venitului impozabil în sistem real, din anul 2024 acest lucru nu va mai fi posibil, chiar dacă legea menționează că acest sistem trebuie menținut doi ani consecutiv.

Găsește un răspuns la fiecare întrebare în legătură cu veniturile obținute prin închiriere. Kastel Group îți pune la dispoziție o oră de consultanță gratuită prin care specialiști în domeniu îți vor explica în amănunt care sunt variantele de luat în considerare în cazul tău și ce trebuie să faci pentru a-ți eficientiza investiția. Înscrie-te acum la o consultanță gratuită oferită de Kastel Group aici. Fii la curent cu toate modificările fiscale ce te privesc în calitate de proprietar de imobile și abonează-te la newsletter-ul Kastel Group.