Cum îți calculezi taxele și impozitele pentru veniturile din închiriere?

Ai o proprietate sau mai multe pe care le dai în chirie în 2023? Având în vedere că obții venituri în urma închirierii, înseamnă că trebuie să plătești taxe și impozite. Citește următoarele rânduri și vei afla când și unde trebuie să îți declari veniturile și cum să-ți calculezi taxele și impozitele pentru veniturile obținute din închiriere. 

Când și unde se declară veniturile din închiriere?

În anul 2023, proprietarii de imobile date în chirie sunt obligați să își declare aceste venituri și să își înregistreze contractele de locațiune la administrația financiară în termen de 30 de zile de la momentul închirierii/încheierii contractului de închiriere pentru a afla ce taxe și impozite datorează. 

Cum procedezi și cum faci calculele pentru a determina taxele și impozitele? 

Există 2 variante: 

• Declari venitul impozabil, fără deducerea cheltuielilor; 
• Declari venitul impozabil cu deducerea cheltuielilor, în sistem real.

Pentru că exemplele ne ajută cel mai bine să înțelegem un sistem de calcul, îți propunem să te gândești la situația unui proprietar care declară venitul impozabil și care este egal cu venitul brut. Acest proprietar a semnat un contract de închiriere la 1 ianuarie, 2023, pentru o chirie lunară de 400 euro/lună, cu începerea efectivă a închirierii la data de 01 februarie 2023, având o durată de 12 luni. Acesta va trebui să depună declarația unică având calculate veniturile estimate în anul 2023, precum și declarația C168 pentru înregistrarea contractului de locațiune, care se găsesc aici. Documentele trebuie să fie depuse în termen de 30 de zile de la semnarea contractului de închiriere, adică la data de 31 ianuarie. 

Metoda de calculare a venitului impozabil și a impozitului de venit:

Pentru a afla care sunt taxele și impozitele pe care le are de achitat pentru veniturile pe care le va obține în anul 2023, contribuabilul va putea calcula dările către stat astfel:

Venitul impozabil = Venitul brut obținut (însemnând valoarea chiriei în Euro * numărul de luni de contract * valoarea cursului de schimb valabil pentru ziua anterioară depunerii declarației. (presupunem data de 04.01.2023 ziua depunerii declarației)

Venitul impozabil = 400 Euro *11* 4,9273 = 21.680 lei

Impozitul pe venit = Venit impozabil * 10%

Impozitul pe venit =  21.680 lei * 10% = 2.168 lei

Pe lângă acest impozit datorat statului, același proprietar va achita și CASS, deoarece suma pe care acesta o încasează depășește 6 salarii minime brute pe economie. 

În anul 2023, dacă ești o persoană fizică care obține venituri din chirii și din activități independente (cu titlu de exemplu: dividende, activități de editare, imprimerie, vânzarea de bunuri achiziționate cu scopul revânzării, etc.), vei achita CASS după cum urmează:

• Dacă veniturile tale depășesc 6 salarii minime brute, adică suma de 18.000 lei, vei achita CASS de 1.800 lei;
• Dacă veniturile tale depășesc 12 salarii minime brute, adică suma de 36.000 lei, vei achita CASS de 3.600 lei;
• Dacă veniturile tale depășesc 24 salarii minime brute, adică suma de 72.000 lei, vei achita CASS de 7.200 lei.

În situația în care alegi să declari venitul impozabil în sistem real, prin ținerea unei contabilități în partidă simplă și a unui registru de evidență fiscală, trebuie să faci asta 2 ani consecutiv. Doar așa vei putea diminua venitul impozabil scăzând cheltuielile efectuate într-un an calendaristic. Reluăm exemplul anterior cu aceleași date cunoscute deja, dar luăm în calcul și cheltuielile care vor fi efectuate în 2023: 

• Comision de închiriere = 2.380  lei, TVA inclus;
• Taxa de administrare facturată de către firma de către agenția de Property Management = 1.964 lei, TVA inclus;
• Asigurarea obligatorie și facultativă = 495 lei;
• Factura la electricitate pentru luna ianuarie 2023 (când încă nu a fost închiriat) =  23 lei;
• Întreținere pentru luna ianuarie 2023 (când încă nu a fost închiriat) =  215 lei;
• Costul facturii de gaz consumat pentru încălzirea apartamentului pentru luna ianuarie 2023 (când încă nu a fost închiriat) = 12 lei;
• Factura pentru internet și TV pentru luna ianuarie 2023 (când încă nu a fost închiriat)= 80 lei;
• Factura emisă în luna martie 2023 pentru achiziția unei canapele = 2.000 lei;
• Factura emisă în luna februarie 2023 pentru repararea frigiderului = 400 lei;
• Factura emisă în luna aprilie 2023 pentru reparații la mașina de spălat = 250 lei;
• Factura emisă în luna septembrie 2023 pentru servicii de instalații = 500 lei;
• Alte cheltuieli neprevăzute (facturate în anul 2023) = 700 lei;

Venitul impozabil = Venitul Brut – cheltuielile deductibile 

Venit impozabil = 21.680 lei – 9.019 lei = 12.661 lei

Impozitul pe venit = 12.661  lei * 10% = 1.266 lei

Astfel, în cazul în care proprietarul dorește declararea venitului în sistem real va achita un impozit de doar 1.266 lei, comparativ cu 2.168 lei în sistem simplu, practic o valoare a impozitului cu 42% mai mică. Totodată, venitul impozabil este sub plafonul de 6 salarii minime brute pe economie, astfel că nu va mai fi necesar să achite și CASS. 

Practic dacă alege sistemul simplu, în care venitul impozabil este egal cu venitul brut, un proprietar achită taxe și impozite de 3.968 lei către stat, dar optând pentru sistemul real, un proprietar achită doar 1.266 lei, diferența de impozit fiind considerabilă.

Ce este important să știi despre taxe și impozite în 2023 dacă ești proprietarul unei proprietăți pe care o dai în chirie? 

• Declarația unică se depune până la data de 25.05.2023 pentru veniturile obținute în anul 2022, la fel și în cazul veniturilor estimate pentru anul 2023, aferente contractelor semnate în anii anteriori și care sunt active și în anul 2023.
• Orice modificare în structura veniturilor estimate se rectifică în termen de 30 zile de la data producerii modificării. 
• Contractele de închiriere se înregistrează prin declarația C168 care poate fi trimisă fie prin SPV (Spațiu Privat Virtual), fie prin e-guvernare.ro la secțiunea depunere declarații (dacă proprietarul are semnătura digitală certificată de ANAF) în termen de 30 zile de la data semnării contractului de închiriere, dacă acesta a fost încheiat după data de 01.01.2023 și în termen de 90 zile dacă acesta a fost încheiat anterior datei de 01.01.2023.
• Plata impozitului pe veniturile obținute în anul 2022 se va achita până la data de 25.05.2023 iar pentru cele obținute în anul 2023 până la data de 25.05.2024.
• Declararea venitului se poate realiza atât în sistem simplu (venit impozabil=venit brut) cât și în sistem real.
• Există 3 plafoane de CASS în funcție de veniturile obținute de proprietar (în raport cu 6, 12 și 24 salarii minime pe economie).

Taxele și impozitele trebuie plătite, dar și calculate și estimate pentru anul 2023. Kastel Group știe exact ce implică fiecare calcul de mai sus, chiar și administrarea unei proprietăți. Tocmai de aceea, venim în sprijinul tău cu o oră de consultanță gratuită. 

Alege să deții informațiile importante de știut despre taxele și impozitele pentru veniturile pe care le obții din închiriere. Alege să colaborezi cu specialiștii în Property Management ai Kastel Group. Accesează link-ul de mai jos și înscrie-te pentru o discuție gratuită.

VREAU O ORĂ DE CONSULTANȚĂ GRATUITĂ

Echipa Kastel – 05.01.2022