Română
Oricare deținător de proprietăți a căror destinație este închirierea își dorește o relație bună cu chiriașul și un proces de închiriere în care să nu întâmpine probleme majore. Liniștea proprietarului este asigurată, în primul rând, prin intermediul unui contract de închiriere, pe care ambele părți sunt obligate să îl respecte. Mai apoi, proprietarul trebuie să declare veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor și totodată, să aibă în vedere plata impozitelor și taxelor aferente proprietății/proprietăților. Kastel Estate vă prezintă prin intermediul acestui articol, toți pașii pe care trebuie să îi urmeze deținătorii unor proprietăți destinate închirierii, mai precis, ce obligații au aceștia în 2021, conform legii.
1. Înregistrarea contractelor de închiriere
Odată găsit chiriașul trebuie să negociem termenii de închiriere. Toate aspectele importante atât pentru chiriaș, cât și pentru proprietar pot fi stipulate într-un contract de închiriere, numit și contract de locațiune. Pentru a fi conform legii, acesta trebuie să fie încheiat în înscris sub semnătură privată, iar mai apoi, înregistrat la organele fiscale din subordinea Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală (ANAF). Acest din urmă demers implică depunerea cererii de înregistrare a contractului de locaţiune însoţită de o copie a contractului de locaţiune cu înscrierea menţiunii „conform cu originalul” de către locator şi semnarea acestuia.
Online-ul a reușit în ultima perioadă să ne ajute și în relația cu instituțiile statului, astfel că, în cazul depunerii cererii de înregistrare a contractului de locațiune, există varianta depunerii documentelor cu ajutorul online-ului, mai precis, prin intermediul Spațiului Privat Virtual al ANAF. Aici proprietarul unui imobil trebuie să depundă formularul nr. 168, intitulat Cerere de înregistrare a contractelor de locaţiune conform cu prevederile OPANAF 114/21.01.2019, care poate sa fie descarcat de aici.
Depunerea cererii poate fi realizată și la fața locului, la organul fiscal competent în a cărui evidenţă este înregistrat locatarul în calitate de plătitor de impozite, taxe şi contribuţii.
2. Declararea veniturilor obținute de proprietari prin închiriere
Veniturile obținute prin închirierea unor proprietăți trebuie declarate la ANAF prin declarația unică. Conform prevederilor Codului Fiscal, aceasta trebuie completată și depusă de către persoanele fizice care realizează, individual sau într-o formă de asociere, venituri din România sau/și din străinătate, care datorează impozit pe venit și contribuții sociale obligatorii. Anul acesta, proprietarii trebuie să depună declarația unică până la data de 25 mai 2021, inclusiv.
Persoanele fizice au următoarele obligații în baza Codului Fiscal:
- declararea impozitului pe veniturile realizate din România sau/şi din străinătate în anul 2020;
- declararea impozitului pe venitul estimat sau norma de venit care se presupune a se realiza în România în anul 2021;
- declararea venitului estimat pentru încadrarea ca plătitor de contribuții sociale pentru anul 2021 şi, după caz, declararea contribuțiilor sociale datorate în anul fiscal 2020.
În ceea ce privește impozitele care trebuie achitate de o persoană fizică ce obține venituri prin închirierea de imobile, acestea sunt de două tipuri. Vorbim despre varianta de impozit 10%, aplicat la 60% din veniturile încasate, variantă de calcul a impozitului care se aplică în cazul în care numărul de contracte de locațiune, la finalul anului, este mai mic de 5 și atunci vorbim despre sistemul cotelor forfetare. Pe de altă parte, există varianta de impozit 10% aplicat asupra diferenței dintre veniturile încasate și cheltuielile deductibile cu proprietatea, numit sistemul real. Pentru a fi cât mai punctuali în a explica obligațiile proprietarilor care închiriază imobile, venim cu 2 exemple în următoarele rânduri. Vă prezentăm câte un exemplu pentru cele două variante de impozitare, a sistemului cotelor forfetare și a sistemului real.
Varianta I – Mai puțin de 5 contracte de închiriere la finalul anului 2020 – Sistemul cotelor forfetare
În această categorie de impozitare se încadrează persoanele care au dat spre închiriere mai puțin de 5 proprietăți până la finalul anului 2020. Să presupunem că o persoană fizică a încheiat un contract de închiriere la data de 1 martie 2020, cu aceeași dată de începere a duratei de închiriere, pe o perioadă de 12 luni. Prețul chiriei a fost stabilit la suma de 500 euro/lună, iar plata s-a convenit că poate avea loc până în ultima zi a lunii curente pentru luna următoare. Menționăm că persoana fizică nu mai are alte venituri din cele prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. b) -h) din Codul Fiscal. Astfel vom determina calculul impozitului pe venit pentru anul 2020, presupunând că persoana în cauză întocmește și depune declarația în data de 25 martie 2020.
Luăm în calcul venitul brut de 500 euro la cursul din 31 martie 2020 și adunăm în funcție de cursul de schimb, cei 500 de euro aferenți plății chiriei lunare, până în luna decembrie, inclusiv. Astfel, estimăm că venitul brut aferent celor 10 luni este de 24.242 lei, în timp ce venitul net este constituit din venitul brut – (40% x venitul brut) și astfel ajungem la suma de 14.545 lei venit net.
În urma acestui exemplu, putem calcula și impozitul pe venit datorat de proprietarul care se încadrează în categoria sistemului cotelor forfetare și are de plătit un impozit de 10% din venitul net de 14.545, ceea ce înseamnă că proprietarul trebuie să achite suma de 1.455 lei. Este important de menționat că având în vedere că venitul net este sub plafon, persoana impozabilă nu va datora CASS.
Varianta II – Peste 5 contracte la finalul anului 2020 – Sistemul real
Presupunem că un proprietar persoană fizică, are date în chirie 6 imobile la data de 31 decembrie 2020, în baza a 6 contracte de locațiune, după cum urmează:
- Contract 1 – început la 01.02.2020 – se încheie la 31.01.2021, chirie de 500 euro/lună;
- Contract 2 – început la 01.02.2020 – se încheie la 31.01.2021, chirie de 400 euro/lună;
- Contract 3 – început la 01.02.2020 – se încheie la 31.01.2021, chirie de 400 euro/lună;
- Contract 4 – început la 01.05.2020 – se încheie la 30.04.2021, chirie de 600 euro/lună;
- Contract 5 – început la 01.09.2020 – se încheie la 31.08.2021, chirie de 900 euro/lună;
- Contract 6 – început la 01.12.2020 – se încheie la 30.11.2021, chirie de 100 euro/lună.
Având în vedere că la finalul anului 2020, proprietarul a avut un număr de 6 contracte de închiriere, acesta va plăti impozit conform sistemului real. Acesta din urmă presupune aplicarea unui procent de 10% asupra diferenței dintre venitul brut încasat și cheltuielile deductibile cu proprietatea. Veniturile brute încasate pot fi observate mai jos:
Prin urmare, contribuabilul persoană fizică a încasat în decursul anului 2020 suma de 110.553 lei din cedarea folosinței bunurilor, considerate venituri impozabile. Determinarea venitului net se calculează în conformitate cu Articolul 68 din Codul Fiscal, ce prevede regulile generale de stabilire a venitului net anual din activități independente, determinat în sistem real, pe baza datelor din contabilitate. Prin urmare, presupunem că în cazul fiecărui contract de închiriere, există următoarele cheltuieli cu întreținerea, electricitatea, serviciile de cablu TV și internet, toate estimate la anumite sume, notate în următorul tabel care va reprezenta situația cheltuielilor pentru fiecare proprietate în parte:
Odată cunoscute sumele cheltuite în 2020 în cazul fiecărei proprietăți închiriate în baza unui contract de locațiune, proprietarul poate calcula și venitul impozabil, impozitul pe venit, dar și CASS datorat. Astfel, determinăm care este suma ce reprezintă venitul impozabil în urma scăderii cheltuielilor deductibile din venitul brut:
Venit brut (110.553 lei) – Cheltuieli deductibile (23.950 lei) = Venit impozabil (86.603 lei)
Iar acum, pentru a stabili impozitul pe venit datorat, aplicăm procentul de 10% asupra diferenței dintre venitul brut încasat și cheltuielile deductibile cu proprietatea, adică asupra venitului impozabil de 86.603 lei și constatăm că impozitul pe care este obligat proprietarul să îl achite pentru cele 6 proprietăți date în chirie în anul 2020, este de 8.660 lei, la care se adaugă CASS în valoare de 2.676 lei.
3. Plata impozitelor si taxelor locale
În 2021, orice persoană fizică ce deține proprietăți trebuie să achite impozitul aferent acestora până la data de 31 martie a acestui an. Pentru plata cu anticipaţie a impozitului pe imobile, datorat pentru întregul an de către contribuabili, până la data de 31 martie a anului respectiv, se acordă o bonificaţie de 10% pentru persoanele fizice. Și în cazul taxelor și impozitelor locale, online-ul ne ajută pe mulți dintre noi, astfel că una dintre modalitățile de plată este cea electronică, accesând site-ul oficial. Aici puteți alege plata cu sau fără autentificare, în funcție de existența unui cont pe ghiseul.ro. Desigur, există și varianta de efectuare a plăților la ghișeele din teritoriu, ale Direcției de Venituri, ori folosind servicii de internet banking, un ordin de plată la bancă, chiar și varianta mandatului poștal. Decizia vă aparține, important este să fim la zi cu plata taxelor și impozitelor, să întocmim de fiecare dată un contract de locațiune conform legii atunci când închiriem un imobil și să ne cunoaștem obligațiile, ba chiar să știm să ținem și noi evidența sumelor încasate, să ne putem calcula oricând impozitul pe venitul încasat prin închiriere.
Pentru a ușura procesul de închiriere a clienților noștri, Kastel Estate, prin intermediul serviciului de Property Management, asigură proprietarilor de imobile consultanță legală în depunerea declarațiilor de venit, se ocupă de înregistrarea contractelor la Administrația Financiară și totodată, realizează punctual calculul taxelor și impozitelor. Toate aceste servicii sunt duse la bun sfârșit de echipa Kastel Estate pentru ca cei care aleg serviciul de Property Management să fie lipsiți de grija birocrației, dar în același timp să fie convinși că proprietățile lor sunt pe mâini bune.
Autor: Beatrice Bungo