English
Deții un imobil pe care vrei să îl închiriezi și în anul 2022 sau urmează să achiziționezi unul drept investiție? Este foarte important să cunoști ce presupune activitatea de închiriere a imobilelor din punct de vedere fiscal. Fiecare proprietar de imobile a căror destinație este închirierea își dorește o relație bună cu chiriașul și un proces de închiriere în care să nu întâmpine probleme majore. Liniștea proprietarului este asigurată în primul rând prin intermediul unui contract de închiriere, pe care ambele părți sunt obligate să îl respecte. Mai apoi, proprietarul trebuie să declare veniturile obținute din cedarea folosinței bunurilor, totodată, să aibă în vedere plata impozitelor și taxelor aferente proprietății sau proprietăților. Kastel Group îți prezintă prin intermediul acestui articol toți pașii pe care trebuie să îi urmeze un proprietar de imobile destinate închirierii și ce obligații are acesta în 2022 conform legislației.
- Înregistrarea contractelor de închiriere
Odată găsit chiriașul trebuie să negociem termenii de închiriere. Toate aspectele importante atât pentru chiriaș, cât și pentru proprietar pot fi stipulate într-un contract de închiriere, numit și contract de locațiune. Pentru a fi conform legii, acesta trebuie să fie încheiat prin înscris sub semnătură privată, iar mai apoi, înregistrat la organele fiscale din subordinea Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală. Acest din urmă demers implică depunerea cererii de înregistrare a contractului de locaţiune însoţită de o copie a acestui contract, cu înscrierea menţiunii “conform cu originalul” de către locator şi semnarea acestuia.
Online-ul a reușit în ultima perioadă să ne ajute și în relația cu instituțiile statului. În situația depunerii cererii de înregistrare a contractului de locațiune, există varianta depunerii documentelor cu ajutorul online-ului, mai precis, prin intermediul Spațiului Privat Virtual al ANAF. Aici proprietarul unui imobil trebuie să depună formularul nr. 168, intitulat Cerere de înregistrare a contractelor de locaţiune conform cu prevederile OPANAF 114/21.01.2019, care poate sa fie descărcat de aici https://static.anaf.ro/static/10/Anaf/Declaratii_R/168.html.
Depunerea cererii poate fi realizată și la fața locului, la organul fiscal competent în a cărui evidenţă este înregistrat locatarul în calitate de plătitor de impozite, taxe şi contribuţii.
De menționat este faptul că pentru a fi considerată depusă declarația de înregistrare a contractelor de locațiune trebuie descărcată și anexată recipisa care conține indexul de încărcare precum și mențiunea că ,,Nu există erori de validare”.
- Declararea veniturilor obținute de proprietari prin închiriere
Veniturile obținute prin închirierea unor proprietăți trebuie declarate la ANAF prin declarația unică. Conform prevederilor Codului Fiscal, aceasta trebuie completată și depusă de către persoanele fizice care realizează, individual sau într-o formă de asociere, venituri din România sau/și din străinătate, care datorează impozit pe venit și contribuții sociale obligatorii. Anul acesta, proprietarii trebuie să depună declarația unică până la data de 25 mai 2022, inclusiv.
Persoanele fizice au următoarele obligații în baza Codului Fiscal:
- declararea impozitului pe veniturile realizate din România sau/şi din străinătate în anul 2021;
- declararea impozitului pe venitul estimat sau norma de venit care se presupune a se realiza în România în anul 2022;
- declararea venitului estimat pentru încadrarea ca plătitor de contribuții sociale pentru anul 2022 şi, după caz, declararea contribuțiilor sociale datorate în anul fiscal 2022.
Ca regulă generală, declarația se depune până la data de 25 mai, inclusiv, a anului următor celui de realizare a veniturilor în vederea declarării venitului realizat şi stabilirii/definitivării impozitului anual pe venit și a contribuțiilor sociale.
În ceea ce privește impozitele care trebuie achitate de o persoană fizică ce obține venituri prin închirierea de imobile, acestea sunt de două tipuri:
- impozit 10%, aplicat la 60% din veniturile încasate, variantă de calcul a impozitului care se aplică în cazul în care numărul de contracte de locațiune, la finalul anului, este mai mic de 5 și atunci vorbim despre sistemul cotelor forfetare.
- impozit 10% aplicat asupra diferenței dintre veniturile încasate și cheltuielile deductibile cu proprietatea, numit sistemul real.
Pentru a fi cât mai punctuali în a explica obligațiile proprietarilor care închiriază imobile, venim cu 2 exemple în următoarele rânduri. Vă prezentăm câte un exemplu pentru cele două variante de impozitare, a sistemului cotelor forfetare și a sistemului real.
Varianta I – Mai puțin de 5 contracte de închiriere la finalul anului 2021 – Sistemul cotelor forfetare
În această categorie de impozitare se încadrează persoanele care la data de 31.12.2021 au un număr mai mic de 5 contracte de închiriere active la finalul anului 2021. Să presupunem că o persoană fizică a încheiat un contract de închiriere la data de 1 iulie 2021, cu aceeași dată de începere a duratei de închiriere, pe o perioadă de 12 luni. Prețul chiriei a fost stabilit la suma de 600 euro/lună, iar plata s-a convenit că poate avea loc până în ultima zi a lunii curente pentru luna următoare. Menționăm că persoana fizică nu mai are alte venituri din cele prevăzute la art. 155 alin. (1) lit. b) -h) din Codul Fiscal. Astfel vom determina calculul impozitului pe venit pentru anul 2021, presupunând că persoana în cauză a întocmit și depus declarația în data de 15 iulie 2021.
Presupunem că la data de 15 iulie 2021, când se depune declarația, cursul BNR de schimb este 4,9283. Astfel, în funcție de acest curs estimăm venitul brut aferent celor 6 luni rămase din an (până la 31.12.2021). Înmulțind chiria lunară cu numărul de luni rămase până la finalul anului și cu acel curs de schimb de 4,9283 și rezultă un venit brut estimat pentru anul 2021 de 17.742 LEI și un venit net estimat de 10.645 LEI. Venitul net s-a calculat după formula următoare:
Venit net estimat = Venit Brut – (Venit brut x 40%)
În urma acestui exemplu, putem calcula și impozitul pe venit datorat de proprietarul care se încadrează în categoria sistemului cotelor forfetare și are de plătit un impozit de 10% din venitul net de 10.645 LEI, ceea ce înseamnă că proprietarul trebuie să achite suma de 1.065 lei. Este important de menționat că având în vedere că venitul net este sub plafon, persoana impozabilă nu va datora CASS.
În anul 2022, proprietarul este obligat ca până la data de 25.05.2022 să depună declarația unică aferentă veniturilor realizate în anul 2021 și a celor estimate pentru anul 2022.
Dacă chiria este stabilită în contract în altă monedă decât cea națională, de exemplu, în EURO, atunci trebuie să depunem din nou declarația cu venitul real realizat, calculat la cursul de schimb valutar afișat de BNR de la finalul fiecărei luni pentru care s-a încasat chiria, asemeni tabelului de mai jos, în care, pentru luna decembrie cursul a fost estimat. Venitul brut realizat în anul 2021 se calculează conform următoarelor date:
Astfel, conform tabelelor de mai sus, până la data de 25.05.2022 contribuabilul trebuie să depună declarația unică aferentă veniturilor realizate în anul 2021 și să plătească impozitul de 1.067 lei și totodată, să estimeze veniturile care ar urma să fie încasate în anul 2022. Veniturile estimate pentru anul 2022 se calculează după aceeași metodă descrisă în exemplul nostru, la data de 15.07.2021.
IMPORTANT! Dacă chiria este stabilită în contract în moneda națională RON atunci pentru veniturile realizate în anul 2021 declarate prin declarația unică în anul 2021 NU mai este necesară depunerea unei noi declarații cu veniturile realizate în anul 2022 pentru anul 2021, ci doar cu veniturile estimate pentru anul 2022.
Varianta II – Peste 5 contracte la finalul anului 2021 – Sistemul real
Presupunem că un proprietar persoană fizică, are date în chirie 6 imobile la data de 31 decembrie 2021, în baza a 6 contracte de locațiune, după cum urmează:
- Contract 1 – început la 01.02.2021 – se încheie la 31.01.2022, chirie de 500 euro/lună
- Contract 2 – început la 01.02.2021 – se încheie la 31.01.2022, chirie de 400 euro/lună
- Contract 3 – început la 01.02.2021 – se încheie la 31.01.2022, chirie de 400 euro/lună
- Contract 4 – început la 01.05.2021 – se încheie la 30.04.2022, chirie de 600 euro/lună
- Contract 5 – început la 01.09.2021 – se încheie la 31.08.2022, chirie de 900 euro/lună
- Contract 6 – început la 01.12.2021 – se încheie la 30.11.2022, chirie de 100 euro/lună
Având în vedere că la finalul anului 2021, proprietarul a avut un număr de 6 contracte de închiriere active, acesta va plăti impozit conform sistemului real. Acesta din urmă presupune aplicarea unui procent de 10% asupra diferenței dintre venitul brut încasat și cheltuielile deductibile cu proprietatea. Veniturile brute încasate pot fi observate mai jos:
Prin urmare, contribuabilul persoană fizică a încasat în decursul anului 2021 suma de 112.492 lei din cedarea folosinței bunurilor, considerate venituri impozabile. Determinarea venitului net se calculează în conformitate cu Articolul 68 din Codul Fiscal, ce prevede regulile generale de stabilire a venitului net anual din activități independente, determinat în sistem real, pe baza datelor din contabilitate. Prin urmare, presupunem că în cazul fiecărui contract de închiriere, există următoarele cheltuieli cu întreținerea, electricitatea, serviciile de cablu TV și internet, toate estimate la anumite sume, notate în următorul tabel care va reprezenta situația cheltuielilor pentru fiecare proprietate în parte:
Odată cunoscute sumele cheltuite în 2021 în cazul fiecărei proprietăți închiriate în baza unui contract de locațiune, proprietarul poate calcula și venitul impozabil, impozitul pe venit, dar și CASS datorat. Astfel, calculul se poate face după cum urmează:
Observăm că impozitul care trebuie achitat este de 8.854 lei la care se adaugă suma de 2.760 lei CASS, deoarece contribuabilul a depășit venituri nete mai mari de 12 salarii minime brute adică 27.600 lei (12*2.300 lei).
- Plata impozitelor si taxelor locale
În 2022, orice persoană fizică ce deține proprietăți trebuie să achite impozitul aferent acestora până la data de 31 martie a acestui an. Pentru plata cu anticipație a impozitului pe imobile, datorat pentru întregul an de către contribuabili, până la data de 31 martie a anului respectiv, se acordă o bonificație de 10% pentru persoanele fizice sau juridice. Și în cazul taxelor și impozitelor locale, online-ul ne ajută pe mulți dintre noi, astfel că una dintre modalitățile de plată este cea electronică, accesând site-ul oficial https://www.ghiseul.ro/ghiseul/public. Aici puteți alege plata cu sau fără autentificare, în funcție de existența unui cont pe ghiseul.ro. Desigur, există și varianta de efectuare a plăților la ghișeele din teritoriu, ale Direcției de Taxe și Impozite locale, ori folosind servicii de internet banking, un ordin de plată la bancă, chiar și varianta mandatului poștal.
Decizia vă aparține, important este să fim la zi cu plata taxelor și impozitelor, să întocmim de fiecare dată un contract de locațiune conform legii atunci când închiriem un imobil și să ne cunoaștem obligațiile și totodată, să reușim să ținem evidența sumelor încasate, să ne putem calcula oricând impozitul pe venitul încasat prin închiriere.
Autor: Kastel Team