English
Vânzarea și operațiunile imobiliare sunt acțiuni pe care trebuie să le realizăm în cunoștință de cauză, fiind la curent cu ce implică aceste acțiuni conform reglementărilor legale, pe cine avantajează ori dezavantajează și în ce condiții au loc. Materialul de față este menit să aducă la cunoștința cititorului, modificările privind Codul Fiscal, care presupun că începând cu data de 1 ianuarie 2021, se va aplica o cotă redusă pentru TVA, de 5% asupra bazei impozabile. Recent, președintele României a promulgat legea pentru modificarea în acest sens al articolului 291 din Legea nr. 227/2015, privind Codul Fiscal.
Pentru a înțelege mai bine modificările este important să știm că baza impozabilă presupune livrarea locuințelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care acestea sunt construite. Terenul pe care este construită locuința include și amprenta la sol a acesteia. În cazul de față este important să înțelegem ce presupune conceptul de „locuință livrată ca parte a politicii sociale”, pentru ca astfel, să știm dacă în cazul unei achiziții, modificările ce au în vedere plata TVA, se aplică. Astfel, prin locuință livrată ca parte a politicii sociale, înțelegem că este vorba despre o locuință ce are o suprafață utilă de cel mult 120 m2, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depășește suma de 140.000 euro, echivalent în lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată și care sunt achiziționate de persoane fizice. Legea locuinței nr. 114/1996, respectiv, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea excutării lucrărilor de construcții sunt cele care reglementează ceea ce înțelegem prin locuințe livrate ca parte a politicii sociale.
Este relevant să știm că această cotă redusă a TVA-ului, de 5 %, se aplică numai în cazul imobilelor care în momentul vânzării pot fi locuite ca atare. Totodată, noua reglementare ce are în vedere taxa pe valoare adăugată redusă se va aplica începând cu data de 1 ianuarie 2021, dar va fi valabilă și în cazul tranzacțiilor demarate anterior, pentru care locuința se livrează către client după intrarea în vigoare a noului plafon. Pentru a avea la cunoștință felul în care se va reflecta modificarea TVA în cazul unei tranzacții imobiliare, începând cu 1 ianuarie, venim cu un exemplu concret în următoarele rânduri.
Având în vedere că până la data de 31 decembrie 2020, livrarea locuințelor ca parte a politicii sociale este plafonată la suma de 450.000 lei, dacă vorbim despre locuințe care nu depășesc o suprafață utilă de 120 m2, să presupunem că începem demersurile pentru a efectua o tranzacție imobiliară, la data de 16 noiembrie 2020. La această dată se semnează, la notar, o promisiune de vânzare între o persoană fizică, prin care înțelegem, cumpărător, și una juridică, fie ea în calitatea sa de vânzător sau dezvoltator, pentru o proprietate ce are 82 m2 utili. Prețul final al acestei proprietăți este 120.000 euro + TVA, la momentul semnării promisiunii de vânzare, cumpărătorul achitând un avans de 30%. Pentru acest avans, vânzătorul emite o factură în valoare de 36.000 euro + TVA de 19 %, ceea ce, la un curs de schimb de 4,8690 lei/euro, înseamnă o sumă de 175.284 lei + TVA în valoare de 33.303,96 lei. Mai apoi, presupunem că la data de 20 februarie 2021, are loc livrarea efectivă a locuinței achiziționate, moment în care estimăm un curs de schimb de 4,87 lei/euro. În acest caz, ținând cont de modificările aduse Codului Fiscal, intrate în vigoare odată cu începerea anului 2021, cumpărătorul va avea de achitat diferența de 84.000 euro la cursul de 4,87, însemnând 409.080 lei, cu un TVA de 5%, reprezentând valoarea de 20.454 lei, ceea ce înseamnă o sumă totală de 429.534 lei. Dat fiind faptul că promisiunea de vânzare s-a semnat la un TVA de 19%, iar livrarea s-a efectuat aplicând modificările intervenite începând cu data de 1 ianuarie 2021, trebuie efectuată o ajustare a TVA aferentă promisiunii de vânzare cumpărare, de 5%. Astfel, va avea loc o ajustare în sensul reducerii TVA-ului plătit, de 14%. In termeni concreți, pentru suma de 175.284 lei, achitată la momentul semnării antecontractului, se va plăti un TVA de 5%, in valoare de 8.764,2 lei, ceea ce înseamnă că suma finală pe care cumpărătorul o va achita este de 404.991,24, mai puțin cu 24.542,76 lei, valoare ce reprezintă diferența de 14% achitată la promisiunea de vânzare cumpărare.
Autori: Mititean Pompei și Beatrice Bungo