English
Într-un context marcat de schimbări legislative semnificative, piața imobiliară din centrul Bucureștiului se pregătește să își redefinească din temelii dinamica. Intrarea în vigoare a Legii 426/2023, programată pentru 6 ianuarie 2024, aduce reglementări ce vizează direct clădirile cu risc seismic I, cunoscute sub numele de “clădiri cu bulină roșie”.
Această lege aduce o schimbare radicală prin impunerea unei interdicții clare privind închirierea locuințelor situate în aceste clădiri cu risc seismic crescut. În plus, se reia interdicția de a organiza evenimente sau activități cu un număr mare de participanți în aceleași clădiri, afectând inclusiv spațiile comerciale și de divertisment. Mai exact, legea interzice organizarea de activități sau evenimente în clădiri cu mai mult de 50 de persoane într-o încăpere sau 25 de persoane în lăcașuri de cult, fiecăreia revenindu-i o suprafață mai mică de 4 mp, în imobilele cu risc seismic.
Pentru a adăuga claritate, legea stipulează că aceste interdicții se aplică imediat de la data intrării în vigoare, iar contractele aflate în derulare la acea dată vor înceta de drept în termen de 30 de zile de la această dată, adică până pe 5 februarie 2024.
În cazul încălcării celor două interdicții, atât proprietarii locuințelor, cât și cei ai spațiilor din clădirile cu bulină, fie persoane fizice, fie juridice, se expun riscului de a primi amenzi cu cuantumul maxim de până la 10.000 de lei.
Această decizie reprezintă un impact semnificativ asupra pieței imobiliare și a sistemului de închiriere în regim hotelier. În București, de exemplu, există aproximativ 500 de imobile cu bulină roșie, majoritatea amplasate în inima orașului. O parte semnificativă dintre acestea sunt listate pe platforme de închiriere precum Booking sau AirBnB.
Unul dintre aspectele cu impact major este legat de proprietarii care au făcut achiziții imobiliare cu scop investițional în clădirile cu risc seismic I. Aceștia se confruntă acum cu o situație în care calculele inițiale nu se mai potrivesc cu realitatea, fiind nevoiți să blocheze investiția până la reconsolidarea imobilului. Cu toate acestea, este important de subliniat că, la momentul achiziției, fiecare proprietar era conștient de starea imobilului și și-a asumat riscul, bazându-se pe un calcul de oportunitate ce includea un preț de vânzare redus și un randament anual peste media pieței.
Imobilele aflate în clădirile cu risc seismic au avut întotdeauna un preț de vânzare mai mic, iar acum există posibilitatea ca acestea să scadă și mai mult sau să devină dificil de vândut, cel puțin până la finalizarea consolidării imobilului. Potențialii cumpărători trebuie să ia în considerare perioada în care imobilul va fi reconsolidat și să-și asume că nu vor putea utiliza proprietatea pentru cel puțin 1-2 ani. Această opțiune poate deveni atractivă doar în cazul unui preț suficient de redus. De asemenea, vânzarea imediat după consolidare este permisă doar dacă proprietarul suportă costurile consolidării.
Cu toate aceste reglementări menite să redefinească piața imobiliară din centrul Bucureștiului, se impune o mențiune crucială asupra riscului reprezentat de închirierea la negru în aceste clădiri cu risc seismic. Activitatea de închiriere neautorizată devine extrem de greu de controlat, generând un mediu în care proprietarii și chiriașii ar putea încerca să evite noile restricții. Această practică ilegală aduce în discuție provocări suplimentare pentru autorități în asigurarea conformității și evidenței, subliniind necesitatea unor măsuri suplimentare pentru a preveni activitățile neautorizate și pentru a menține integritatea pieței imobiliare.
Proprietățile cu bulină roșie sunt concentrate în special în centrul orașului, o zonă căutată atât pentru închirieri pe termen lung, cât și pentru închirieri în regim hotelier. În privința închirierilor pe termen lung, nu se așteaptă la creșteri semnificative în comparație cu media pieței. Chiriașii cu buget fix vor căuta alternative în alte zone pentru a evita costurile mai mari. În același timp, proprietarii care nu sunt afectați de aceste interdicții vor amâna investițiile în întreținere, reparații și renovări, contribuind la scăderea calității proprietăților închiriate.
Se preconizează o creștere a tarifelor de închiriere în regim hotelier cu cel puțin 10-20% în 2024 comparativ cu anul precedent. Turiștii sunt mai dispuși să plătească mai mult pentru o ședere scurtă în centrul orașului decât chiriașii care închiriază pentru 1 sau 2 ani.
Chiriașii care caută proprietăți în centrul orașului sunt interesați de facilități în apropiere, precum centre comerciale, mijloace de transport, distanțe scurte până la locul de muncă și activități specifice orașului mare. Cu toate acestea, în cazul unei creșteri semnificative a prețurilor, există probabilitatea ca aceștia să își îndrepte atenția către alte zone, acordând prioritate confortului locativ.
În concluzie, schimbările legislative aduc provocări semnificative pentru proprietari și chiriași deopotrivă. Este crucial ca aceștia să fie conștienți de noile reguli și să își ajusteze strategiile pentru a face față implicațiilor asupra pieței imobiliare în ansamblu. Adaptarea la aceste schimbări va fi esențială pentru a asigura o tranzacționare imobiliară eficientă și echitabilă în noul context impus de lege.