English
Am început un nou an și ca de fiecare dată, avem anumite așteptări. Vrem mai mult, vrem mai bine și tocmai de aceea ne străduim să urmăm pașii corecți în a obține ce ne dorim. Achiziția unei proprietăți în 2021 poate că e una dintre rezoluțiile pentru noul an, iar pentru că această decizie este una extrem de importantă, Kastel Estate vă propune să luați în considerare anumite aspecte atunci când vă pregătiți de achiziția unei proprietăți. Orice necunoscută din acest proces trebuie să fie bine analizată, pentru ca achiziția să fie constituită dintr-o decizie calculată și asumată, iar rezultatul să fie unul satisfăcător.
- Stabilirea bugetului și a sursei de venit pentru achiziția unei proprietăți
Achiziția unei proprietăți implică un cost despre care trebuie să avem certitudinea că suntem capabili să îl plătim. Fiecare aspect în pregătirea achiziției unei proprietăți este esențial, dar poate cel mai important este bugetul de care dispunem și sursa de venit, pentru că până la urmă vorbim despre o investiție financiară în viitorul nostru. Odată stabilit țelul de a achiziționa un imobil, trebuie să stabilim și bugetul, luând în considerare sursa banilor pentru îndeplinirea acestui obiectiv. În următoarele rânduri vom analiza o tipologie a surselor de venit și ce anume implică fiecare în parte.
- Plata integrală din surse proprii – este o sursă de venit de care dispun persoanele care poate au deținut o proprietate sau mai multe și au decis vânzarea acestora. Putem vorbi chiar și de persoane juridice, care dispun de o anumită sumă de bani și vor să investească în achiziția unei proprietăți, ori persoane care au moștenit terenuri, imobile sau alte bunuri, iar banii obținuți din acest gen de capital aleg să îi folosească pentru achiziția unui imobil;
- Achiziția unei proprietăți prin credit bancar – contractarea unui credit bancar este o sursă de venit care implică mai mulți pași și uneori pot părea anevoioși în procesul de achiziție a unei proprietăți, însă deloc imposibili. Tocmai de aceea este important să știm care este ordinea ideală de urmat, pentru a ne ușura procesul de obținere a unui credit bancar pentru achiziția unui imobil. Această sursă de venit implică existența unui avans pe care băncile îl solicită pentru acordarea creditului și care diferă ca procent necesar, în funcție de bancă. În general, avansul se constituie din vânzarea altor active, ori existența unor bani cash obținuți prin economii făcute de-a lungul timpului. Odată cunoscută suma de bani ce reprezintă avansul și odată stabilit un buget pe care am fi dispuși să îl alocăm achiziției, trebuie să stabilim criteriile pe baza cărora ne căutăm un imobil. Putem începe căutările prin intermediul portalurior imobiliare. Acest demers este util, pentru a ne familiariza cu prețurile de pe piață în raport cu ce ne dorim, și astfel, aflăm dacă ceea ce găsim se încadrează în bugetul nostru sau nu. Pasul următor este cel care implică o studiere a pieței băncilor. Este ideal să studiem piața în acest sens pentru a fi convinși că alegem cea mai bună ofertă bancară pentru contractarea unui credit. Odată găsită banca potrivită, începe un proces de verificare a eligibilității, iar dacă totul este conform regulilor impuse de bancă, se obține o preaprobare financiară a creditului la o anumită sumă de bani, timp în care ne putem găsi proprietatea ideală.
Un sfat util din partea Kastel Estate, credem că ar fi, ca atunci când este găsită proprietatea care îndeplinește toate condițiile necesare, să fie făcută o ofertă fermă de achiziție. Prin aceasta înțelegem enunțarea fără temeri a unei oferte de achiziție juste, valoarea avansului, modalitatea de achiziție și termenii de plată, respectiv, condițiile de achiziție. Toate acestea sunt imperios necesare de menționat atunci când facem o ofertă fermă pentru că inspiră seriozitate și denotă că în spatele interesului de achiziție se află un cumpărător avizat sau, pur și simplu, un client care cunoaște demersurile necesare în procesul de achiziție a unei proprietăți;
- Achiziția unui imobil prin rate la dezvoltator – este una dintre modalitățile de achiziție unui imobil, care presupune un interval de timp mai scurt decât un credit bancar. Însă, dacă alegeți această modalitate, trebuie să știți că și în această situație este necesar un avans, care în general este impus de dezvoltator la un minim de 25%, însă procentul poate fi diferit în funcție de condițiile impuse de dezvoltator. Puteți considera și această modalitate de achiziție drept un credit, însă rolul băncii îi este atribuit dezvoltatorului. El stabilește perioada de creditare, care este mai scurtă decât o perioadă stabilită prin credit bancar, și implicit, asta înseamnă că valoarea ratei este mai mare. Această modalitate de achiziție a unei proprietăți este o variantă pe care adesea o aleg cei cu venituri care nu sunt luate în calcul de bănci. Ratele pot fi lunare sau semestriale și este bine de știut că până la ultima rată achitată, proprietarul imobilului rămâne dezvoltatorul.
- Alte surse de venit pentru achiziția unei proprietăți – banii pe care îi folosim pentru achiziția unei proprietăți pot avea proveniența și din alte medii. Familia sau împrumuturile non bancare, ori valorificarea activelor existente, cum ar fi imobile sau terenuri, toate pot fi o sursă de venit pentru achiziția unei proprietăți. Este important, ca indiferent care ar fi sursa banilor, să aveți certitudinea că puteți dispune în totalitate de ei, iar termenii prin care ați reușit să îi obțineți să fie clari.
- Costuri adiționale achiziției unei proprietăți
Indiferent de ce sursă de bani alegem pentru achiziția unei proprietăți, trebuie să luăm în calcul anumite costuri adiționale, care nu se reflectă în prețul unui imobil, dar sunt suportate de cumpărător. Unul dintre acestea este comisionul de acordare a creditului bancar. Un astfel de comision există și în cazul în care achiziția unui imobil are loc prin intermediul unei agenții imobiliare. Menționăm că pentru orice proprietate achiziționată din portofoliul Kastel Estate, cumpărătorii nu platesc un astfel de comision, în consecință, vorbim despre economisirea, de la bun început, a câteva mii de euro.
În situația achiziției unei proprietăți prin intermediul unui credit bancar, există un cost pentru evaluarea imobilului de către o persoană abilitată de bancă. Tot un credit bancar presupune costuri ca asigurarea imobilului ipotecat, cunoscută drept PAD, dar și asigurarea facultativă, cea de viață, ori pentru pierderea temporară a locului de muncă. Toate aceste asigurări reprezintă costuri adiționale achiziției unei proprietăți, costuri care diferă de la o situație la alta, dar pe care trebuie să le luăm în calcul atunci când ne stabilim bugetul. Onorariul notarial, antecontractul și contractul de ipotecă sunt și ele costuri de care trebuie să ținem cont și să le cunoaștem valoarea, prin consultarea prețurilor din piață, chiar consultarea mai multor oferte notariale pentru genul acesta de servicii.
Investiții adiacente ce țin de mobilare, renovare sau posibile reparații
Acest gen de investiții țin de felul în care prezintă un imobil. Dacă am ales o proprietate finisată, ne scutim de costurile ce țin de renovare și reparații, dar dacă imobilul necesită astfel de intervenții, ori vrem să facem modificări, este bine să avem o rezervă de bani. Funcționalitatea și utilitatea sunt și ele aspecte importante, care întregesc o locuință, astfel că mobilarea și echiparea cu electrocasnice implică alte costuri, stabilite în baza unor calcule făcute, înainte sau după achiziție, dar de care ar trebui să ținem cont că vor exista, încă de la început, cât stabilim bugetul de achiziție.
- Stabilirea criteriilor de selecție
Cunoaștem bugetul de care dispunem, suntem conștienți că pot exista și alte costuri și investiții de care trebuie să ținem cont, iar acum, ne gândim la criteriile de selecție. Unul dintre cei mai plăcuți pași este cel în care stabilim criteriile de selecție. Asta pentru că astfel, încercăm să vizualizăm viitorul, ceea ce ne-am dori, dar și ceea ce ne permitem în funcție de bugetul stabilit. Așadar, sfatul nostru este să stabiliți o listă cu un set de criterii, cu ce vă doriți neapărat să găsiți la o proprietate. În funcție de criteriile de selecție căutările devin mai ușoare, pentru că știm ce căutăm, de ce avem neapărat nevoie, de pildă: mai multe camere, existența unui balcon, spațiu verde, etc. Este important să ținem cont că există șanse mari să fim nevoiți să renunțăm la unele aspecte, așa că ar trebui să stabilim de la început, la ce am fi mai puțin dispuși să renunțăm și la ce nu, sub nicio formă. Este indicat să avem un set de criterii în funcție de care să căutăm imobilul ideal pentru noi, dar trebuie să fim conștienți că uneori trebuie să facem și anumite concesii.
- Gândirea pe termen lung sau care sunt planurile de viitor cu proprietatea ce urmează să fie achiziționată?
În cazul unei astfel de decizii importante, precum achiziția unei proprietăți, gândirea pe termen lung este extrem de importantă. În primul rând pentru că investiția financiară într-un imobil nu este una de zi cu zi, iar pe de altă parte, pentru că vorbim despre petrecerea unui timp considerabil în respectivul imobil, ori pentru că acesta este menit să ne aducă beneficii financiare.
- Răbdarea e cheia succesului de multe ori, dar nu te teme să spui DA proprietății ideale
Foarte mulți identificăm ceam mai bună proprietate pentru noi și în funcție de propriile criteria, încă din primele vizionări. Acest gen de atitudine se manifestă pentur că focusul și energia noastră la începutul procesului de căutare sunt la cote maxime. Totuși, decidem de cele mai multe ori să mai așteptăm, în speranța că vom da de o oportunitate, de o proprietate de neratat. Din păcate, dese ori se întâmplă să alegem achiziția unei proprietăți mai slabe decât prima, identificată ca fiind ideală. În astfel de situații vorbim despre oboseală, despre un gând cum că am saturat piața, ori despre lipsa de concentrare, chiar și despre grabă, de exemplu, dacă există o presiune a termenului de expirare a preaprobării financiare în cazul unui credit bancar.
Ofertele bune nu stau mult timp pe piață și asta ne face să spunem că dacă simțiți că ați găsit aleasa, proprietatea ideală în funcție de criteriile stabilite încă de la începutul căutărilor, acționați și înaintați o ofertă fermă vânzătorului. Ezitarea e generată de temerea de a acționa după impuls. Dar atâta timp cât imobilul îndeplinește criteriile, bugetul și se pretează pentru planurile de viitor, așteptarea nu își merită rostul. Există posibilitatea ca proprietatea să dispară de pe piață și să fiți nevoiți să faceți mai multe sacrificii ori să vă mulțumiți cu mai puțin.
Autor: Beatrice Bungo