Modificări privind achiziția de proprietăți cu TVA de 5%

marţi, 2 august 2022

Luna iulie a acestui an a venit cu noi modificări privind achiziția de proprietăți. Kastel Group urmărește buna informare a clienților săi, astfel încât vine cu explicațiile necesare pentru a fi la curent cu modul în care aceste modificări pot influența cumpărătorii.

În data de 15 iulie 2022, a fost publicată OUG 16 în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 716, care aduce modificări achizițiilor de locuințe ca parte a politicii sociale. Astfel, cei care doresc achiziționarea unei locuințe cu TVA de 5% o pot face o singură dată începând cu anul 2023, următoarele achiziții fiind efectuate cu TVA de 19%, dacă acestea sunt construcții noi, fiind necesară și completarea de către notariate a Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA de 5%, începând cu 1 ianuarie 2023.

Totuși, există câteva excepții, cum ar fi cumpărătorii care au achitat în anul 2022 sau anterior anului 2022 un avans pentru achiziția unei locuințe care va putea fi locuită ca atare abia începând cu anul 2023 (termenul de finalizare fiind după data de 1 ianuarie 2023). Astfel, facilitatea se aplică pentru un număr nelimitat de proprietăți pentru care s-a achitat un avans de 5% în perioada anterioară datei de 1 ianuarie 2023, acestea fiind exceptate de la aplicarea noii reguli. Totodată, această regulă se aplică doar pentru acele proprietăți care au o valoare de maxim 450.000 lei și nu mai mult de 120 mp. 

În plus, începând cu anul 2023 un cumpărător va putea achiziționa o locuință care nu depășește 120 mp, exclusiv anexele gospodărești, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, depășește suma de 600.000 Lei, dar nu mai mult de 700.000 Lei (dacă proprietatea a fost antecontractată anterior datei de 01.01.2023), va beneficia de TVA de 5% pentru o singură locuință achiziționată. 

Pentru a înțelege mai bine felul în care modificările vor interveni asupra bugetului cumpărătorului, Kastel Group propune un exemplu concret. 

Presupunem că familia Ionescu, compusă din domnul Ionescu, doamna Ionescu și copilul Andrei, doresc să se mute din chirie în propria locuință, dorindu-și să achiziționeze un apartament cu două camere direct de la un dezvoltator. Prețul de achiziție este de 85.000 EUR, locuința având o suprafață utilă de 52 mp. Înseamnă că familia Ionescu, în anul 2023, va achiziționa un apartament de 85.000 EUR pentru care va achita un TVA de 4.250 EUR către stat. Din fericire pentru aceștia, finalizarea apartamentului a fost consemnată în luna februarie a anului 2023. La finalul lunii martie 2023 aceștia reușesc să se mute în noua locuință mult dorită, însă, doamna Ionescu este însărcinată cu gemeni și sunt nevoiți să-și schimbe locuința deoarece spațiul devine mult prea mic pentru 5 membri ai familiei. În acest moment sunt puși în situația de a vinde apartamentul și de a achiziționa o nouă locuință.  Înainte de a lua decizia finală aceștia efectuează un calcul relevant:

Prețul de achiziție a fost de 89.250 EUR, pentru care s-au achitat taxe notariale de 1.750 EUR. Costul total de achiziție al apartamentului a fost de 91.000 EUR, investiția în mobilier a fost de 14.000 EUR, ceea ce înseamnă că au ajuns la o investiție finală de 105.000 EUR. 

Luând legătura cu un consultant imobiliar, aceștia află în urma unei analize de piață, că valoarea proprietății, fără mobilier, este de 90.000 EUR în condițiile pieței. 

Pe lângă această valoare, familia Ionescu este nevoită să achite un impozit de 3% către stat, deoarece în baza OUG 16 din 2022 a fost eliminată facilitatea de scutire la plata impozitului pentru locuințele de până în 450.000 Lei, achitând astfel o sumă de 2.700 EUR impozit către stat.

Familia Ionescu alege colaborarea în reprezentare cu un consultat imobiliar, lăsând în seama profesionistului vânzarea, pentru care achită un comision de 4% + TVA din valoarea tranzacționată, adică 4.284 EUR.

Sumarizând, familia Ionescu observă că pentru proprietatea achiziționată în februarie 2023 ar putea obține o sumă de 90.000 EUR brut, însă după scăderea cheltuielilor cu statul și comisionul agenției va avea o sumă disponibilă de 83.016 EUR. Agentul a identificat o proprietate care corespunde criteriilor familiei Ionescu, la un preț de 115.000 EUR, plus TVA. Obișnuiți cu TVA-ul de 5%, aceștia își formează astfel bugetul: 

– Valoarea noii proprietăți este de 115.000 EUR; 

– TVA în valoare de 5.750 EUR;

– Taxe notariale în valoare de 2.000 EUR.

Totalul ajunge la valoarea de 112.750 EUR, căreia i se adaugă costul mobilierului, de 17.250 EUR și astfel vorbim de suma de 130.000 EUR. Așadar, familia Ionescu realizează că, de fapt, va achita un TVA de 19%, aplicat sumei de 115.000 EUR, deoarece aceștia au beneficiat deja de cota redusă de 5%, noul preț al apartamentului cu TVA fiind de 136.850 EUR, mult peste bugetul acestora. Calculul ne demonstrează că modificările aduse prin OUG 16/2022 au dus familia Ionescu în imposibilitatea de a achiziționa o nouă locuință pentru cei cinci membri ai familiei, respectiv, la costuri mult mai mari odată cu vânzarea proprietății deținute de aceștia. 

Este important de reținut că noile modificări au în vedere achiziția unei singure proprietăți cu TVA de 5% începând cu anul 2023, în cazul proprietăților de până la 450.000 LEI, totodată, că se va aplica un impozit de 3% dacă se dorește vânzarea unei proprietăți achiziționate cu maxim 3 ani înainte sau un impozit de 1% pentru achizițiile efectuate la peste 3 ani. Evaluarea cu atenție a oricărei investiții este necesară. Calculele și verificarea cadrului legislativ sunt imperios necesare înainte de a începe un proces de achiziție. Un consultant imobiliar al Kastel va veni în ajutorul clientului, nu doar cu recomandări de proprietăți, cât și cu explicațiile necesare pe care trebuie să le cunoască un cumpărător înainte de a efectua o achiziție.