English
Promisiunea de vânzare este un instrument legal relevant în procesul unei tranzacții imobiliare. În anumite situații, părțile implicate pot decide să transfere drepturile și obligațiile prevăzute în promisiune către o altă parte, iar în astfel de momente vorbim despre cesiunea promisiunii de vânzare-cumpărare.
Motivele pentru care să faci o cesiune sunt multiple. De pildă, dacă ai semnat o promisiune și te-ai răzgândit, îți cauți singur un alt cumparator și cedezi promisiunea. Un alt motiv poate consta în faptul că, poate ai semnat o promisiune pentru un proiect cu termen de livrare de peste 2 ani (de exemplu), între timp situația ta personală s-a schimbat și achiziția proprietății contractate nu mai face parte din obiectivele tale. În niciuna dintre situații nu te poți retrage fără penalizări, așa că cesiunea este cea mai buna soluție. Pe de altă parte, ai putea fi un investitor în proiecte care se află în faza de construcție. În astfel de situații antecontractezi mai multe unități pe care ulterior le vinzi mai aproape de termenul de finalizare la prețul pieței din acel moment, dar trebuie să îți asumi și riscurile de scădere a prețurilor. În ce constă mai exact cesiunea unei promisiuni de vânzare și în ce situații poți recurge la acest instrument legal? Afli în următoarele rânduri.
În domeniul imobiliar, există un proces cunoscut sub numele de „cesiune de contract”, care implică transferul tuturor drepturilor și obligațiilor de la o parte inițială, care se cheamă „cedent” sau în anumite cazuri „principalul proprietar al imobilului”, către o nouă parte denumită în termeni legali „cesionar” sau „viitorul proprietar al imobilului”.
Cesiunea unui contract reprezintă transferul drepturilor și obligațiilor prevăzute într-un contract de la o parte la alta, de la cedent la cesionar. Această tranzacție poate avea loc în diverse contexte și are implicații semnificative pentru toate părțile. Cu alte cuvinte, cedentul încredințează cesionarului dreptul de a achiziționa imobilul conform condițiilor stabilite în promisiunea inițială. Este important să reții faptul că, cesiunea unei promisiuni de vânzare cumpărare se poate face atât cu titlu gratuit cât și prin plata unei taxe de cesiune. În cazul în care se alegea a doua variantă, ambele părți trebuie să țină cont de următoarele implicații:
- Suma obținută în urma cesiunii devine un venit pentru cedent
Atunci când cedentul optează pentru cesiunea cu plată, suma obținută în urma cesiunii este considerată venit și trebuie declarată prin intermediul unei declarații fiscale. Impozitul datorat pentru această sumă este de 10% din valoarea obținută prin cesiune și este în sarcina cedentului. În plus, dacă valoarea totală a veniturilor din activități independente (inclusiv taxa de cesiune) depășește un anumit nivel (6, 12 sau 24 salarii minime brute pe economie), cedentul va fi obligat să achite și contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS). Cesionarul, adică noul cumpărător care primește drepturile asupra promisiunii de vânzare-cumpărare trebuie să dispună de suma cu titlu de avans specificată în promisiunea inițială, dar și de suma din contractul de cesiune în situația în care, pe lângă prețul promisiunii de vânzare cumparare, există și un preț de cesiune pe care cesionarul trebuie să îl achite în plus.
- Băncile nu iau în considerare costul cesiunii
În situația în care cesionarul intenționează să obțină un credit ipotecar pentru achiziționarea proprietății, suma achitată pentru cesiune nu va fi considerată parte din avansul minim. De aceea, băncile nu vor lua în considerare această diferență în calcul la valoarea avansului.
Cesiunea unei promisiuni de vânzare-cumpărare poate fi o soluție convenabilă pentru părțile implicate într-o tranzacție imobiliară. Atât cedentul, cât și cesionarul trebuie să fie conștienți de implicațiile fiscale în cazul unei cesiuni cu plată. Cedentul va fi supus impozitării pentru suma obținută în urma cesiunii, iar cesionarul trebuie să dispună de suma corespunzătoare pentru achitarea contractului de cesiune. Totodată, este important ca cesionarul să țină cont de faptul că suma plătită pentru cesiune nu va fi considerată avans în cazul în care vorbim despre achiziția unui imobil cu ajutorul unui credit ipotecar.
Orice aspect de ordin juridic sau relaționat cu tranzacțiile imobiliare poate fi explicat. Ai nevoie doar de o echipă de specialiști în măsură să îți explice fiecare pas și urmările sale. Kastel Group este aici pentru a veni în sprijinul tău cu răspunsuri la toate întrebările.
Autor: Beatrice Bungo